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COVID-19 E CONTRATTI DI LOCAZIONE COMMERCIALE

Ancora sul COVID-19 e su come è stata valutata la sua incidenza in un contratto di locazione commerciale

Recentemente, un’interessante pronuncia del Tribunale di Bologna ha trattato il caso di un contratto di un’unità immobiliare inserita all’interno di una stazione ferroviaria, in cui il canone di locazione era composto da una componente fissa ed una variabile consistente in una percentuale sul fatturato (il 9%).

La pronuncia può quindi rivestire importanza nei casi di locazione commerciale di locali posti in una zona ad alto flusso di persone (si pensi ad un negozio in centro commerciale chiuso forzatamente, ad un bar nella piazza dove si tiene un mercato sospeso sine die, etc)

Il Tribunale di Bologna con ordinanza del 08/03/2021 (reperibile su www.giuraemilia.it) si è espresso sul ricorso cautelare del conduttore che chiedeva l’inibizione al locatore di escutere la fideiussione rilasciata a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.

Al di là della decisione sulla richiesta cautelare, ciò che risulta di estremo interesse sono le riflessioni sulla tipologia del locale commerciale oggetto di contratto e le sue peculiari qualità (inserimento all’interno di una stazione ferroviaria) e le conseguenze che ne discendono in capo al locatore. Nel caso di specie, infatti, il Tribunale afferma che l’inserimento del locale all’interno di “un luogo di enorme flusso di potenziali avventori” costituisce una qualità essenziale della cosa locata che ha una rilevanza tale nell’equilibrio contrattuale da diventare elemento essenziale della causa concreta del contratto (come si desume, peraltro, non solo dall’elevato canone contrattuale, ma anche dall’espressa rinuncia all’avviamento contrattualizzata dalle parti). La compressione del traffico ferroviario per c.d. factum principis viene esaminata non per verificare se il conduttore possa invocare la non imputabilità dell’inadempimento, quanto piuttosto, in una lettura capovolta, per verificare se sia o meno venuta meno una caratteristica essenziale del bene locato tanto da portare ad una rottura dell’equilibrio contrattuale o, addirittura, ad un inadempimento del locatore che, ai sensi dell’art.1575 c.c., deve mantenere il bene locato idoneo all’uso pattuito.

Secondo il Tribunale è pacifico che “la limitazione del concreto utilizzo del locale, sino al suo azzeramento seppure temporaneo, configuri, per quanto dipendente da una impossibilità oggettiva per factum principis, un’evidente alterazione del cd. sinallagma funzionale del rapporto negoziale”. Quindi l’inadempimento temporaneo e parziale del locatore (che non permette al conduttore di usare il bene locato secondo le modalità convenute) permette l’applicazione dell’art.1464 c.c. che fa discendere dall’impossibilità parziale una riduzione parziale della prestazione. Secondo il Tribunale di Bologna, infatti, la particolare configurazione del contratto e dell’elemento essenziale della cosa locata individuato nella collocazione dell’unità immobiliare all’interno della stazione con garanzia di enormi flussi di avventori, permette di collocare la fattispecie nell’ambito di operatività dell’art.1464 c.c. da preferirsi all’art.1467 c.c. in quanto quest’ultimo rimette al creditore la scelta se, richiesta la risoluzione del contratto da parte del debitore, procedere o meno alla rinegoziazione del contratto modificando equamente le condizioni dello stesso.

Fatta questa premessa, il Tribunale non ha ovviamente azzerato il canone di locazione ma lo ha ricondotto ad equità prevedendo per il periodo da marzo 2020 fino all’ordinanza resa a marzo 2021, una riduzione del 50% fondando tale scelta non solo su altro precedente di merito su analoga questione (cfr. Tribunale di Torino, ordinanza 25 gennaio 2021), ma anche su criteri di sostanziale equità e sull’esame “dell’unica disposizione introdotta dal legislatore in materia di riflessi della pandemia sulle locazioni commerciali (cfr. l’art. 216, terzo comma D.L. n. 34/20 convertito in legge n. 77/20, che introduce per gli impianti sportivi e le palestre una presunzione di riduzione dell’attività pari al 50% fatta salva la prova contraria: “in ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”). Tale stima, ritenuta equa dal legislatore – salva prova contraria – per impianti sportivi collocati nel contesto urbano, lo è a maggior ragione per un locale posto all’interno di un contesto così peculiare, come una stazione ferroviaria”.

Si osserva, infine, che anche il Tribunale di Modena (ordinanza 15/2/2021 www.giuraemilia.it) richiamando il Tribunale di Milano (ordinanza 21/10/2020) nel rigettare la richiesta di convalida di sfratto ed emissione di ordinanza di rilascio ha rilevato come inibizione dell’utilizzazione dei locali adibiti ad attività commerciale di ristorazione conseguente alle misure governative costituenti factum principis, ha comportato una “limitazione del godimento del bene locato, sotto il profilo non della detenzione (che è rimasta al conduttore) quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto “in istato da servire all’uso convenuto” (art.1575, n.2) c.c.”. A parere di chi scrive queste interpretazioni sembrano più che altro dettate da una sorta di esigenza di equità sociale (equa ripartizione delle conseguenze nefaste della pandemia), non sembra infatti opportuno -in termini giuridici- sostenere che il proprietario locatore debba garantire il flusso di clientela al conduttore se l’immobile è inserito in un contesto caratterizzato da flusso enorme di potenziali avventori arrivando a qualificare tale caratteristica come qualità essenziale del bene. Applicando questa interpretazione, infatti, il conduttore di un locale inserito in un centro commerciale potrebbe richiedere il danno al locatore se la società che gestisce il centro commerciale, la multisala o altro dovesse fallire o se dovesse venire meno il centro commerciale, la multisala o altro in ipotesi di calamità come terremoto. Si ritiene maggiormente condivisibile l’impostazione di questo tema data sempre dal Tribunale di Bologna con la sentenza n.226/2021 già commentata.

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