COMUNIONE EREDITARIA SU UN IMMOBILE: CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI ?
Spesso accade che la casa coniugale in comproprietà fra due coniugi divenga oggetto di comunione ereditaria a seguito del decesso di uno dei coniugi.
L’ipotesi “classica” riguarda il coniuge superstite che aggiunge, alla propria quota di proprietà pari ad ½, la quota ereditaria sull’altra metà del coniuge defunto e che può essere pari alla metà dell’eredità, se concorre un solo figlio, oppure ad un terzo dell’eredità se ne concorrono di più.
Secondo l’art.540 del codice civile, al coniuge superstite, quando concorra con altri chiamati (in questo caso, i figli) sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del coniuge defunto o comuni.
Connesso al diritto di abitazione dell’intera casa vi è l’obbligo, previsto dall’art.1025 c.c., di corrispondere le spese di riparazione ordinarie ed il pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, ai diritti di uso e abitazione.
Come si concilia però questo regime con la situazione di comunione ereditaria in relazione alle spese condominiali?
Non è corretto dire che tutte le spese debbano gravare sul coniuge superstite perché abita l’immobile, né, all’opposto, che tutte debbano essere ripartite tra gli eredi in quanto proprietari.
La regola di base è quella applicabile al titolare del diritto di abitazione: chi occupa l’intera casa è tenuto alle spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre le riparazioni straordinarie fanno capo ai proprietari. L’art. 1025 c.c. stabilisce infatti che il titolare del diritto di abitazione che occupi tutta la casa sostiene le spese ordinarie e i tributi come l’usufruttuario; la disciplina dell’usufrutto pone le spese ordinarie a carico del titolare del godimento e quelle straordinarie a carico del proprietario: art. 1025 c.c., art. 1004 c.c., art. 1005 c.c..
La Cassazione ha applicato espressamente questa disciplina al titolare del diritto di abitazione in ambito condominiale, affermando che l’habitator è tenuto al pagamento degli oneri di amministrazione e manutenzione ordinaria dell’unità e del condominio, mentre le spese straordinarie restano a carico dei proprietari: Cassazione civile, Sezione II, sentenza n. 6877 del 2014, Cassazione civile, Sezione II, sentenza n. 9920 del 2017.